Consulenza legale immobiliare: comprare casa all'asta
Comprare un immobile all'asta è molto conveniente: i prezzi sono decisamente inferiori rispetto a quelli di mercato. Ma come si svolgono queste aste? E come si fa a partecipare?
Un immobile finisce all'asta in seguito ad un pignoramento immobiliare (o ad un fallimento o altra procedura concorsuale), generalmente perché il proprietario non è in grado di pagare i propri debiti. I suoi creditori cercano quindi di recuperare il credito attraverso la vendita forzata del bene immobile.
Il concetto di asta è abbastanza intuitivo. Si stabilisce un prezzo di partenza dell'immobile e se vi è una sola offerta, l'offerente si aggiudica l'immobile. Se invece ci sono più offerte, si apre l'asta vera e propria. Tutti i partecipanti all'asta possono aumentare il prezzo offerto (generalmente è previsto negli avvisi di vendita un rilancio minimo) e chi alla fine offre il maggior prezzo si aggiudica l'immobile.
Il concetto di asta è abbastanza intuitivo. Si stabilisce un prezzo di partenza dell'immobile e se vi è una sola offerta, l'offerente si aggiudica l'immobile. Se invece ci sono più offerte, si apre l'asta vera e propria. Tutti i partecipanti all'asta possono aumentare il prezzo offerto (generalmente è previsto negli avvisi di vendita un rilancio minimo) e chi alla fine offre il maggior prezzo si aggiudica l'immobile.
Consulenza legale immobiliare: trovare un immobile interessante all'asta
Controlla le pagine dedicate alla vendita all'asta nei principali quotidiani, i siti web specializzati e quelli dei Tribunali. Online trovi anche il "Portale Aste", gestito dal Ministero di Giustizia.
Occorre attivarsi nella ricerca: come vedi alle aste giudiziarie viene data molta pubblicità, sia cartacea sia tramite diversi siti internet.
Dopo aver individuato l'immobile, occorre prestare attenzione:
- all’avviso di vendita , che contiene tutti i dettagli e gli elementi utili per partecipare all'asta (indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, ecc.). Sempre più spesso le aste avvengono in modalità telematica, grazie a internet. Il deposito delle domande e la successiva asta avvengono quindi online.
- alla perizia di stima, che descrive in che stato è l'immobile, se vi sono lavori da eseguire o eventuali irregolarità edilizie).
Asta immobiliare: come faccio se non posso partecipare?
Se sei impossibilitato a partecipare a un'asta o non sai bene come fare, richiedi una consulenza legale immobiliare. Solo un'avvocato può partecipare a un'asta telematica a tuo nome.
Le aste telematiche possono essere complesse da gestire: ad esempio è necessario avere una pec e registrarsi al sito. Ma solo un avvocato può partecipare ad un'asta telematica a tuo nome, con una procura rilasciata da un Notaio. In questo modo, l'avvocato, una volta aggiudicato l'immobile, dichiarerà il nominativo della persona che ha realmente acquistato l'immobile.
Consulenza legale immobiliare: contestare una delibera condominiale
La “vita condominiale” è fonte di vari obblighi: ma come devi agire se desideri contestare la delibera di un'assemblea condominiale?
L'assemblea condominiale è l'organo chiamato a decidere sulle questioni legate alla vita del condominio.
Le decisioni prese dall'assemblea si riassumono nella delibera condominiale, uno strumento con cui il condominio può imporre determinati obblighi.
Tra le delibere prese dall'assemblea, la più importante è probabilmente quella relativa al consuntivo e al preventivo. Con questa delibera, l'assemblea approva le spese sostenute nell'anno precedente (consuntivo) e quelle da sostenere nell'anno in corso, suddividendole in varie rate da pagare secondo la periodicità stabilita (preventivo).
Tutti i condomini devono sottostare alla delibera, che è obbligatoria ed immediatamente esecutiva. È compito dell'amministratore metterla in esecuzione. Solo un giudice può dichiararla invalida o illegittima: per contestare una delibera non basta quindi inviare una semplice comunicazione all'amministratore, ma è necessario portare avanti un'azione giudiziaria.
Chi può contestare la delibera ed entro quali tempistiche?
- chi ha votato a favore di una delibera non può contestarla, cambiando di fatto idea rispetto alla decisione presa (fa eccezione a tale regola l'ipotesi della delibera nulla);
- i termini per la contestazione sono molto brevi: entro 30 giorni dalla data delle delibera o dalla ricezione della stessa per gli assenti;
Consulenza legale immobiliare: il contratto di locazione
Hai bisogno di assistenza nella redazione di un contratto di locazione? Contattami e richiedi una consulenza legale immobiliare.
Il contratto di locazione è il tipico contratto utilizzato per affittare un immobile da parte del proprietario (locatore) ad un altro soggetto (conduttore) a fronte del pagamento di un prezzo (canone di locazione). Quando stipuli un contratto di locazione, presta molta attenzione! Tutti i contratti di locazione devono infatti contenere i seguenti elementi:
- data di stipula;
- l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti;
- l'identificazione del bene (per es. i dati catastali e la descrizione dell'immobile);
- il prezzo del canone di locazione;
- la durata ed il rinnovo della locazione, elemento quest'ultimo peraltro stabilito dalle diverse leggi speciali (4 anni per i contratti ad uso abitativo, 6 anni per i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero).
Spesso nei contratti di locazione si specificano anche le varie voci di cui si compone il canone, distinguendo tra:
- corrispettivo annuo, ovvero il prezzo concordato per la locazione dell'immobile, escluse le spese.
- le spese annue, ovvero le spese per le utenze (acqua, elettricità, gas, ecc.) e quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell'ascensore, riscaldamento, ecc.);
- la rata pattuita, ovvero la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel contratto (mese, trimestre o quadrimestre) ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).
Un altro elemento fondamentale è la registrazione del contratto di locazione. Se la registrazione non avviene, il contratto è considerato nullo, con una serie di conseguenze anche gravi soprattutto per il proprietario. Per esempio, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, non potrà agire con l'azione di sfratto, ma secondo la più lunga azione ordinaria.
Vuoi avere maggiori informazioni su aste immobiliari, contestazioni di delibere condominiali e contratti di locazioni?
Se hai bisogno di saperne di più su uno di questi argomenti o vuoi richiedere una consulenza legale immobiliare personalizzata, scrivici. Il nostro avvocato diritto d'autore risponderà alle tue domande.
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